Familiehandel og lovgivning: Hvad man skal vide

Familiehandler er en praksis, der ofte stammer fra ønsket om at hjælpe nære familiemedlemmer med økonomiske transaktioner som køb eller salg af fast ejendom.

Mens det kan virke som en ukompliceret måde at støtte ens nære på, er der vigtige juridiske aspekter og regler, der omgiver denne type transaktioner. At ignorere eller fejltolke disse regler kan have alvorlige konsekvenser. Derfor har det stor betydning at kunne forstå reglerne omkring familiehandler, hvad enten du er i færd med at købe eller sælge ejendom til et familiemedlem.

I dette blogindlæg vil vi udforske nøgleelementerne i familiehandler og de juridiske overvejelser, der er involveret. 

Vi vil se på, hvordan man definerer en familiehandel, hvorfor prissætningen er afgørende, og hvad 15%-reglen indebærer. Ved at forstå disse grundlæggende aspekter vil du være bedre rustet til at håndtere familiehandelsspørgsmål og sikre, at dine transaktioner er i overensstemmelse med gældende lovgivning. 

 

Hvornår er der tale om familiehandel?

Familiehandler er en praksis, hvor ejendomme eller værdifulde aktiver overføres mellem nærtstående familiemedlemmer. Nærtstående familiemedlemmer inkluderer normalt forældre, børn, plejebørn, stedbørn, børnebørn og svigerbørn, forudsat at sidstnævnte er gift med en af ens egne børn. 

Det er vigtigt at bemærke, at søskende normalt ikke betragtes som nærtstående familiemedlemmer i denne sammenhæng. Dette betyder, at hvis du ønsker at overdrage din bolig til et søskendebarn, kan denne type transaktion normalt ikke kvalificere sig som familiehandel. 

Det er en vigtig overvejelse, især hvis du har flere børn, og der er planer om ejendomsoverdragelse inden for familien.

 

Hvor billigt må man sælge sit hus til familie?

Når det kommer til prissætning i familiehandel, er det vigtigt at forstå, at ejendomme normalt kan overdrages til en købesum, der svarer til den offentlige ejendomsværdi +/- 15 procent. Dette betyder, at hvis den offentlige ejendomsvurdering er lavere end den faktiske markedsværdi, kan ejendommen sælges til en pris, der ligger 15 procent under denne vurdering. 

Denne regel er kendt som “15%-reglen” og gør familiehandler til en attraktiv mulighed, da det ofte giver mulighed for at overføre ejendomme til lavere priser end markedsværdien.

Det er dog værd at bemærke, at du normalt ikke kan få en ny ejendomsvurdering lavet for at udnytte denne regel. Derfor er det vigtigt at bruge den seneste offentlige ejendomsvurdering som reference. Risikoen ved at sælge ejendom til en værdi, der ligger betydeligt under markedsværdien, kan føre til potentielle skatte- og arveafgiftsmæssige konsekvenser. 

Derfor anbefales det på det kraftigste at konsultere en advokat samt en revisor for at sikre, at din familiehandel overholder gældende lovgivning og undgår uventede juridiske og økonomiske udfordringer.

 

Hvad er 15%-reglen?

15%-reglen er en vigtig juridisk regel, der styrer prissætningen i familiehandler. Den tillader normalt, at ejendomme overdrages til en pris, der er 15 procent højere eller lavere end den seneste offentlige ejendomsvurdering. 

Formålet med denne regel er at lette familieoverdragelser og gøre dem mere økonomiske overkommelige for parterne involveret. Det betyder, at hvis den offentlige ejendomsvurdering er lavere end markedsværdien, kan ejendommen sælges til en lavere pris, og dette kan være fordelagtigt for både sælger og køber.

Ikke at overholde 15%-reglen kan have konsekvenser, herunder skattemæssige og arveafgiftsmæssige konsekvenser. 

Det er derfor vigtigt at konsultere med en advokat og en revisor for at sikre, at din familiehandel er i overensstemmelse med reglerne. For eksempel, hvis du vælger at sælge en ejendom til et familiemedlem til en pris, der ligger betydeligt under den offentlige ejendomsvurdering uden at overholde 15%-reglen, kan det resultere i uforudsete skatteforpligtelser.

Det er værd at bemærke, at reglerne om familiehandler kan variere fra land til land og ændre sig over tid, så det er vigtigt at holde sig opdateret med gældende lovgivning og søge professionel rådgivning, når du deltager i sådanne transaktioner.

 

Den nye 20%-regel

Fra d. 1. juli 2020 blev reglerne for familieoverdragelser ændret markant. 

Tidligere kunne en bolig overdrages til nærtstående familiemedlemmer til +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Med indførelsen af et nyt vurderingssystem for offentlige ejendomsvurderinger er det nu tilladt at overføre en bolig til nærtstående familiemedlemmer til +/- 20% af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

For at benytte de nye regler kræves det, at din bolig er blevet vurderet efter det nye system. 

Vurderingen forventes at være afsluttet for alle boliger i Danmark i 2023. 

Indtil da skal boligejere, hvis ejendomme ikke er blevet vurderet efter det nye system, følge de tidligere regler, der tillod en +/- 15% prisafvigelse.

Ændringen i procentsatsen fra 15% til 20% afspejler forventningen om mere realistiske ejendomsvurderinger, der bedre afspejler boligens markedsværdi. Ændringen giver derfor familier større fleksibilitet og mulighed for at overføre ejendomme til priser, der er tættere på den faktiske markedsværdi. 

Det er vigtigt at konsultere en advokat for at forstå de specifikke regler, der gælder for din situation, når du deltager i en familieoverdragelse i henhold til de nye regler.

 

Tips til at gennemføre en lovlig familiehandel

At gennemføre en familiehandel kræver omhyggelig planlægning og overholdelse af juridiske procedurer. Her er nogle vigtige forholdsregler og juridiske procedurer, du bør overveje:

• Involver en advokat fra starten: Det er vigtigt at konsultere en advokat specialiseret i ejendomsret og familiehandel, inden du begynder transaktionen. En erfaren advokat kan guide dig gennem processen, sikre, at du overholder lovgivningen, samt hjælpe med at beskytte dine interesser.
• Undgå at få lavet en ny ejendomsvurdering: Som tidligere nævnt er det vigtigt at bruge den seneste offentlige ejendomsvurdering som reference for prissætningen. En ny vurdering kan påvirke din evne til at overholde 15%-reglen og have skattemæssige konsekvenser.
• Udarbejd en skriftlig købsaftale: Det er vigtigt at have en omfattende og juridisk bindende købsaftale, der beskriver alle vilkår og betingelser for handlen. Dette inkluderer prisen, betalingsbetingelser, ejendommens tilstand og eventuelle særlige betingelser.
• Tinglysning af skøde: Advokaten bør hjælpe med at tinglyse skødet korrekt, hvilket er vigtigt for at overføre ejendommens ejerskab.
• Risikostyring for begge parter: Alle parter bør overveje potentielle risici og uforudsete omstændigheder. Dette kan omfatte betalingsbetingelser, ejendommens tilstand eller ejendomsskatteforpligtelser. En advokat kan hjælpe med at identificere og tackle disse risici.

 

Vi hjælper hos Advokatfirmaet Grotkjær Elmstrøm

Overvejer du at gennemføre en familiehandel og ønsker professionel rådgivning, kan Advokatfirmaet Grotkjær Elmstrøm hjælpe dig. 

Vi har omfattende erfaring inden for bolighandel, herunder familiehandler, og vi forstår de komplekse juridiske aspekter, der er involveret. 

Vores team af advokater kan guide dig gennem hele processen, fra udarbejdelse af købsaftalen til tinglysning af skødet og skatteplanlægning. Vi sørger for, at dine interesser er beskyttet, samt at handlen foregår korrekt og retfærdigt for alle parter. 

Kontakt os i dag for at få professionel rådgivning om din familiehandel.