Er din lejekontrakt uopsigelig? Eller overvejer du at indgå en uopsigelig lejekontrakt?

Man skal tænke sig en ekstra gang om, inden man skriver under på en uopsigelig lejekontrakt, for de er – som navnet antyder – ikke sådan lige til at slippe af med. For at undgå de dyre lærepenge, kan du læse med her:

Hvad betyder det, at min kontrakt er uopsigelig?

En uopsigelig lejekontrakt kan hverken opsiges af lejer eller udlejer i den periode, hvor der er aftalt uopsigelighed. Man kan derfor forledes til at tro, at man som lejer sikres imod pludseligt at stå uden tag over hovedet. Virkeligheden er imidlertid, at lejer stilles betragteligt dårligere, når der er aftalt uopsigelighed. Lejelovens regler er beskyttende over for lejer, idet Lejeloven er beskyttelsespræceptiv. Det indebærer bl.a., at udlejere i forvejen har meget svært ved at opsige en betalende lejers lejekontrakt. Er der imidlertid aftalt uopsigelighed, og er man nødsaget til at fraflytte før uopsigelighedsperiodens udløb, hænger lejeren som udgangspunkt på lejebetalingerne indtil lejekontrakten er endeligt opsagt eller ophører.

Hvornår er min kontrakt uopsigelig?

Selvom størstedelen af lejekontrakter er opsigelige, finder man lejekontrakter, der af forskellige grunde er uopsigelige. Udgangspunktet i dansk ret er, at en lejekontrakt er opsigelig, medmindre uopsigelighed er udtrykkeligt aftalt, eller at kontrakten er tidsbegrænset. Et aftalevilkår om uopsigelighed skal være rimeligt. Dvs. at usædvanligt lange uopsigelighedsaftaler kan tilsidesættes som urimelige.

Uopsigelighed som følge af tidsbestemt lejemål

Ved tidsbestemte kontrakter er udgangspunktet omvendt, at kontrakten er uopsigelig i lejeperioden. Det er derfor vigtigt at overveje, om man er villig til at binde sig for hele perioden, inden man skriver under. Udlejer skal imidlertid have en saglig grund til at gøre et lejemål tidsbestemt. Det kan eksempelvis være, at udlejer udstationeres som følge af studie eller arbejde, at udlejer selv vil bebo lejemålet senere, at lejemålet skal renoveres eller at ejerforeningen ikke tillader udlejning i en længere periode. Foreligger der ikke en saglig grund, vil man således også kunne se bort fra et aftalevilkår om tidsbegrænsning, hvorefter lejekontrakten kan opsiges med sædvanlig varsel.

Lejemålet ophører som det klare udgangspunkt efter lejeperioden. Det er derfor nødvendigt ikke tillige at opsige lejemålet efter den tidsbegrænsede periodes ophør. Er uopsigelighed et aftalevilkår i en ellers tidsubegrænset lejekontrakt, er situationen imidlertid en anden.

Uopsigelighed efter aftale

Et aftalevilkår om uopsigelighed i en ellers tidsubestemt lejekontrakt anses for bebyrdende for lejeren. Et sådant vilkår skal derfor fremgå tydeligt af kontrakten. Fremgår det ikke tydeligt, vil man efter omstændighederne se bort fra et aftalevilkår om uopsigelighed.

Er aftalevilkåret rimeligt og fremgår det tydeligt, vil lejer som udgangspunkt være bundet til at betale husleje i hele uopsigelighedsperioden, selvom lejer fraflytter inden. Udlejer har dog en forpligtelse til at søge lejemålet genudlejet og dermed minimere lejers omkostninger.

Pas på: Er der indgået en lejekontrakt med et rimeligt og tydeligt aftalevilkår om uopsigelighed i fx 12 måneder, vil lejer først kunne opsige sin kontrakt med sædvanligt varsel efter den 12. måned. Sædvanligt varsel er i de fleste lejekontrakter tre måneder. Dertil kommer, at opsigelsen først gælder fra d. 1. i næstkommende måned. Lejer kan derfor reelt være forpligtet til at betale 12+4 måneders husleje.

Hvad skal jeg gøre, hvis jeg er fanget i en uopsigelig kontrakt?

Først og fremmest skal man undersøge, om kontrakten faktisk er uopsigelig. Er aftalevilkåret tydeligt? Er vilkåret om uopsigelighed urimeligt? Er lejemålet tidsbegrænset uden en saglig grund?

Dernæst skal man undersøge, om udlejer har iagttaget sin forpligtelse til at søge lejemålet genudlejet.

Hjælper intet af ovenstående, kan man overveje mulighederne for fremleje. Fremleje betyder, at man som fremlejegiver udlejer lejemålet til en anden, der kaldes fremlejetager. Man indgår herefter en selvstændig kontrakt mellem fremlejetager og fremlejegiver. Såvel opsigelige som uopsigelige lejemål kan som udgangspunkt fremlejes, når der er en saglig grund hertil. Saglige grunde omfatter, at man er nødt til at fraflytte som følge af egen eller families sygdom, midlertidig forflyttelse grundet nyt arbejde, et studieophold mv. Det kan således være en måde at minimere omkostningerne.

Ikke desto mindre er det rarere at tage hånd om problemet, inden det bliver et sådant. Har du brug for hjælp eller uddybende svar i din konkrete sag, er du meget velkommen til at kontakte os – så kigger vi på din sag.