Uanset om du har købt, solgt eller bygget fast ejendom, kan der opstå fejl og mangler, hvor det vil være en rigtig god idé at søge juridisk rådgivning tidligt i forløbet.
Hvornår er der tale om en mangel?
Fejl og mangler kan bestå i mange forskellige ting. Typisk er det fysiske skader, som forringer værdien eller brugen af ejendommen og medfører uforudsete udgifter, eller det kan være at ejendommens egenskaber ganske enkelt ikke lever op til det aftalte eller køberens retmæssige forventning. I nogle tilfælde kan der også være tale om retlige mangler, hvor sælger har solgt noget, som han ikke var berettiget til.
Som eksempler på mulige mangler kan nævnes:
- Jordforurening
- Nedsænkede lofter og ulovlige el-installationer
- Sætningsskader/revner i ejendommens fundament og konstruktion
- Bygningsindretninger i strid med lovgivningen
- Arealmangler
Hvilke muligheder er der?
Hvis ejendommen er behæftet med en mangel, kan man gøre misligholdelsesbeføjelser gældende. De mulige misligholdelsesbeføjelser afhænger dog af manglens karakter, men kan være en eller flere af følgende:
- Erstatning
- Forholdsmæssigt afslag
- Ophævelse af aftalen
- Naturalopfyldelse af aftalens indhold
Regler og faldgruber
Området for fejl og mangler er præget af et betydeligt antal regler og principper. Der er flere juridiske faldgruber og begreber af betydning – eksempelvis ansvarsfraskrivelser, garantier, reglerne om oplysnings- og undersøgelsespligt.
Derudover er det vigtigt, at man reklamerer korrekt og i rette tid over en mangel. Krav forbundet med fejl og mangler kan nemlig bortfalde som følge af passivitet og forældelse.
Kontakt os for juridisk rådgivning
Vi kan hjælpe, uanset om der er behov for assistance med afklaring af juridiske spørgsmål i en sag eller der allerede verserer en tvist.
Fra sagens start kan vi hjælpe og rådgive dig om din retsstilling, varetage kommunikationen med modparten om reklamation og forligsforhandlinger samt om nødvendigt repræsentere dig under en retssag. Alt sammen for at opnå det bedst mulige resultat.
Igennem forløbet vil vi også vejlede dig om bevissikring, syn og skøn samt hvilke omkostninger, der er forbundet med sagen – både økonomisk, tidsmæssigt og personligt.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er fejl og mangler?
Fejl og mangler betegner forhold og egenskaber, som værdiforringer boligen sammenlignet med det, man blev oplyst i forbindelse med købet. Eksempler på sådanne er f.eks. ulovlige elinstallationer eller afløb, sætningsskader eller skimmelsvamp. Forhold som køber i forbindelse med handlen blev oplyst eller med rimelighed kunne forvente, betragtes ikke som en fejl eller mangel i juridisk henseende.
Hvem bærer ansvaret?
Hvis der er tale om bagateller, såkaldte ’småmangler’, skal køber selv udbedre manglen. Som eksempler herpå kan nævnes en dryppende bruser eller en kosmetisk mangel, så skal køber selv udbedre manglen, forudsat, at der ikke fremgår andet af købsaftalen. Såfremt manglen er betydelig og var til stede på overtagelsesdagen, er den som udgangspunkt omfattet af ejerskifteforsikringen, mens fejl og mangler, der er opstået efter denne tid, er omfattet af købers forsikringsselskab. I nogle tilfælde kan skaden imidlertid rettes mod sælger eller andre.
Hvornår er der tale om en væsentlig fejl eller mangel?
Fejl og mangler, der ikke er bagatelagtige og som det foventes, at køber ikke tillægger vægt under handlen, bliver anset som væsentlige. Som udgangspunkt betragtes en fejl eller mangel med udbedringsomkostninger på mindre end cirka 5000 kr. som en bagatel.
Ulovlig elinstallation
En ulovlig elinstallation betragtes som en mangel i kontraktsforholdet mellem sælger og køber. Typiske tegn på fejl er varme eller stødgivende sikringer, stik, ledninger, apparater, m.v.
Sætningsskader
Hvis fundamentet eller muren på din ejendom slår revner, bør de undersøges og vurderes af en byggesagkyndig, idet disse kan udvikle sig hurtigt og skabe store udbedringsomkostninger.
Min bolig har skimmelsvamp
Skimmelsvamp karakteriseres som en mangel og bør tages alvorligt, idet den på sigt kan udgøre en sundhedsrisiko for ejendommens beboere og i øvrigt være omfattende og dyr at fjerne. Som udgangspunkt vil skimmelsvamp udgøre en skjult mangel. Det bliver i forbindelse med hæftelsespørgsmålet relevant, om den var tilstede allerede ved købets indgåelse, idet sælger i så fald hæfter for udgifterne til at fjerne skimmelsvampen, forudsat at sælger ikke før risikoens overgang gjorde køber opmærksom på problemet.
Hvem skal udbedre manglen?
Det anbefales, at få en professionel til at udføre arbejdet, for at undgå ulovlig eller ukorrekt arbejde, der kan medføre yderligere vanskeligheder eller skader. Ved at udføre arbejdet selv, risikerer man yderligere, at arbejdet ikke dækkes af en eventuel forsikring.
Kontakt en af vores eksperter
Advokat, Partner
Telefon:
Mobil:
E-mail:
